「おとり物件に引っかかっていませんか？」この問いかけにドキッとした方、「もしかしたら引っかかってたかも？」と心当たりのある方、そしてこれからお部屋を探される方は必見！
この記事では、おとり物件の見分け方、おとり情報を扱う不動産会社に引っかからない方法を不動産業界8年目の専門家が解説していきます！
そもそもおとり物件とは？
「実際は契約できないのに不動産賃貸サイトや店頭に掲載されている物件」のことです。釣り物件やおとり広告とも呼ばれています。
いままで「物件情報サイトで住みたい物件を見つけて不動産会社に行ったら募集終了と言われ他の物件を紹介された。」という経験はありませんか？
実際には契約できない物件なので「内見したい」と思って不動産屋に行っても、別の物件を紹介されます。
なぜ、おとり物件が存在するの？
おとり物件は、広告している不動産屋の「不注意から生まれるもの」と「悪意を持って行われるもの」の2パターンに分けられます。
不注意から生まれるパターン
不動産屋（仲介会社）の不注意によって、実際には募集していない物件が広告宣伝したまま放置されてる場合があります。
インターネットに掲載した当初は取引可能だった物件が、その後に成約になり募集が終了し、そのまま削除し忘れで更新になってしまっていたり、成約済の状況を適切に把握せずに、結果的におとり物件になってしまってるケースがあります。
悪意を持って行われるパターン
実際に存在しないのに、集客する（問合せの数や来店の数を増やす）ためにわざと広告掲載して、実際には契約できないと知っていながら、好条件の物件を広告宣伝している悪質なパターンです。
「実際に存在しない」という言葉には複数の意味があり、
- 募集終了した物件を広告のような役割で掲載
- 物件そのものが存在していない
- 物件は現実に存在しているけど募集の内容が違う
といったケースが多いです。
そして、お店に呼んで来店したお客様には「先ほど別のお客様で契約が決まってしまった」と言い、別の物件を紹介して成約に繋げようとするのです。
ポータルサイトのおとり物件の割合は？
2021年2月に公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会が発表した大手賃貸不動産サイトを対象におこなった調査（第８回：インターネット賃貸広告の一斉調査報告）によると、
- おとり物件（違反物件）の割合：12.2%
- おとり物件を掲載した違反事業者の割合：36.6%
という結果でした。
大手賃貸不動産サイトというのは、一般的にお部屋探しをする際によく使われてるポータルサイトで「at home、CHINTAI、LIFULL HOME'S、SUUMO」４つのサイトです。
おとり物件は法律で禁止されている
おとり物件を広告する事は悪質な集客方法として法律で禁止されており、不動産業界（不動産公正取引協議会連合会）として自主規制の対象となっています。
「不動産の表示に関する公正競争規則及び施行規則 第21条」によると、以下に該当する物件の広告をしてはならないとされています。
①物件が存在しないため、実際には取引することができない物件に関する表示
②物件は存在するが、実際には取引の対象となり得ない物件に関する表示
③物件は存在するが、実際には取引する意思がない物件に関する表示
https://www.jfftc.org/rule_kiyaku/pdf_kiyaku_hyouji/real_estate.pdf
また、「宅建業法 第32条：誇大広告等の禁止」においても、著しく事実に相違する誇大広告等は全面的に禁止されてます。
悪質な広告を掲載し続けている不動産会社は、営業停止などの厳しい処分を受けるとなってます。（大手不動産会社をはじめ、おとり広告をしていたのが発覚して行政処分を受けている業者はいます）
なぜ、おとり物件は無くならないのか
法律で禁止されているのにも関わらず、なぜおとり物件は無くならないのか？
それは、情報がオープン化されていない為、お客様側から見た時に「おとり物件かどうかを見分けるのが難しい」事が要因です。
現在の不動産業界は、体質自体が古く、お客様側が物件情報を不動産会社に問い合わせなければ本当に募集があるのかわからない仕組みです。
ポータルサイト上では同じ物件広告が乱立しており、まともに物件広告を載せてるだけだと他社と差別化を図る事ができないと考える不動産会社が多いため、前述したように集客の目的でおとり物件やおとり広告を掲載する会社が後を経たないのです。
おとり物件を回避！現地集合で内見するのが良いワケとは
おとり広告や釣り物件に引っかかったことのある方には、共通点があります。
それは・・・
気になった物件を問い合わせた後に「不動産会社へ来店している」という点です。
おとり広告や釣り物件とは、実際に取引できない物件をいかにもあるように見せている広告や物件のこと。
そんな悪徳業者のやり口が「ない物件をあると見せかけて店舗へ誘き出す」手法なら、その対策として「店舗へは行かずに、現地集合で内見をさせてもらう」ことでおとり広告や釣り物件に引っかかることを防ぐことができます。
現地集合のメリット
- ・おとり広告による呼び出しを避けることができる
- ・無駄な時間を取られずに済む
- ・駅からの物件までの街並みを知ることができる
現地集合のメリットに反し逆誘導する不動産会社の共通点もみていきましょう！
現地集合を嫌がる不動産会社の共通点
おとり広告や釣り物件でお客様を呼んでいる不動産会社はもちろんのこと、他の不動産会社でも現地集合を嫌がる不動産会社はあります。現地集合を嫌がる不動産会社の共通点をみていきましょう。
①おとり物件を出している
お客様からの問い合わせ物件がおとり物件だった場合、そもそも実際に取引できない物件であることから、内見不可能です。
この場合、現地集合する理由がありませんから物件の名前や物件の所在地をあえて公開せずに隠しているケースも。
おとり物件を出している業者は現地集合を受け付けないという共通点があります。
②内見キャンセルの防止を考えてる
実際にご紹介が可能な物件だった場合でも、広告の時点であえて物件名や所在地を非公開にしている不動産会社があります。
このような不動産会社も、現地集合を嫌がる傾向にあります。
お客様から問い合わせを受けて、内見の予定が立つということは不動産会社にとって”お客様と会えるチャンス”です。
しかし、現地集合の場合、お客様が現地まで辿り着けるように、物件の所在地を開示することになります。
その結果、場合によっては内見に向かうための事前検索でGoogleMapなど、物件の立地を確かめたお客様が「想像していたよりも駅から物件が遠かった」「思っていたよりも立地が悪かった」「他に検討している物件の方が好立地である」と内見がキャンセルされてしまうことをがあります。
これらを避けるためにも、現地集合を受け付けないケースがあります。
③成約にこだわっている
不動産営業マンは、現地集合で内見を求めるお客様の目的が「物件を見る」ことで「自分がお客様のお部屋探しを任されいる」わけではないことを知っています。
それでも不動産営業マンにとって、お客様と会える絶好のチャンスですから、この機会を無駄にしたくないのが本音でしょう。
現地で待ち合わせてお部屋を案内し「はい終わり」としたくはありませんから、コミュニケーションの時間を設けるためにも、現地集合での内見ではなく、事前に会社へ足を運んでもらい「どんなお部屋を探されているか」のヒアリングから行いたいと望んでいます。（もちろん、お客様のご要望に見合う物件をご紹介するにはヒアリングは必須です。）
「見たかった物件が見れて満足」と、お客様を帰しては成約にも繋がりませんし、時間を費やして終わることになりますから、先へ繋げる可能性を高める為にも現地集合を嫌がる行為に繋がります。
おとり物件の見極め方やその特徴
- 物件の細かい内容や条件の記載がない（詳細はお問い合わせください等と書かれている。）
- 周辺環境の画像だけで、物件の写真が何も登録されていない。
- 別物件の写真と同じ画像（建物やお部屋の写真）が掲載されてる
- あきらかに条件が良すぎる物件
- 1社しか募集を出していない物件（「取引態様：仲介」と記載の場合）
- 募集掲載を出してから日数が経っている物件情報
おとり広告の見分け方
①相場に対して家賃や初期費用が安くないか？
おとり広告と言うくらいですから、おとりとする物件はお客様が選びたくなるようなとても魅力的に感じる募集条件に仕上がっています。そのことから、相場よりも家賃が安い設定で広告が出されています。
②好条件なのに長いこと募集されていないか？
好条件で、人気のあるお部屋はすぐに決まります。そのため、好条件のお部屋の情報こそweb上に長く残ることはなくすぐに消えますので、魅力的な条件のお部屋なのに長い期間募集されていた場合はおとり物件の可能性が極めて高くなります。
③詳細住所は明記されているか？
おとり物件はあくまでもおとり物件ですから、現地集合での内見が出来ないような処置として住所を最後まで記載していません。住所から物件情報を調べられないようにする意味合いも含まれています。
④物件情報に「仲介先物」の表記はないか？
「仲介先物」とは物件を掲載している不動産会社と大家さんに直接的な関係がないことを表している言葉です。大家さんからお部屋の募集をお願いされていたり、管理を任されている場合には「仲介先物」とは別の表記がありますから、「仲介先物」の記載を見つけた時点でおとり広告を疑うくらいの気持ちでいると良いでしょう。
⑤現地待ち合わせの内見を受け付けてくれるか
おとり広告の物件だった場合に、不動産業者は現地待ち合わせでの内見を回避することから、現地待ち合わせを渋る不動産会社にはお願いせず、別の不動産会社へ同じ物件が募集で出ているかの問い合わせをするのも有効！おとり物件を取り扱う不動産会社を回避するようにしましょう。
避けるべき不動産屋の特徴
- お店に行かないと詳細を教えてくれない
- 現地待ち合わせで内見をさせてくれない
- 電話の対応が異様に悪い
- ネット口コミの評価が悪い（「店に行くと別物件を勧められた」と書かれてる場合は注意）
- 路上に許可なく看板を出して集客（敷地外に置くのは違法）
- 店頭に貼られている募集広告図面の紙が古い（変色してたりボロボロ）
おとり物件に騙されないためには、上記のような物件広告や、不動産屋を避けて、不動産屋の店舗に行く前に「本当に物件が空室かどうか」確認するようにしましょう。
まとめ
内見は現地待ち合わせが良い理由がお分かりいただけたでしょうか？
おとり広告を回避するためにも、まずは現地集合での内見をお願いしていきましょう！
現地集合での内見を依頼するだけでなく、物件情報を見るときにも「相場に対して家賃が安くないか？」「好条件なのに長いこと募集されていないか？」「詳細住所は明記されているか？」など、分かるところからチェックしていき、おとり広告を回避していきましょう。
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